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譲渡所得税

マイホームを売却したときの3,000万円の特別控除とは?

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居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例についてまとめてみました。



居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例とは?

マイホームを売ったときの特例

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例とは、マイホーム(土地建物)を売却したとき譲渡益が発生した場合、確定申告で特例を適用すると、3,000万円までの譲渡益に税金がかからないという制度です。

売却したマイホームに譲渡益が発生するかどうかは別のページで計算機を用意しています。

適用の要件

この制度を受けるためには、次の要件をすべて満たしていなければなりません1

  1. マイホームを売却していること
  2. 居住しなくなって3年後の12月31日までに売却していること
  3. 売却先が身内ではないこと
  4. 過去2年以内の申告でマイホームの特例を受けていないこと

ひとつずつ詳しく説明します。

1.マイホームの売却

この特例は基本的に本人が居住している建物土地の売却に限りますが2、本人が単身赴任をしていて家族が住んでいるマイホームを売却する場合も認められています。マイホームは一戸建てでもマンションでも適用は可能です。

売却した家屋に居住していた期間は特に定められていませんが、この制度を適用するために居住していたり、一時的な目的で居住していたりしている場合は適用を受けることができません。したがって、別荘や賃貸用の物件にも適用できません。

2.3年後の12月31日までに売却

居住しなくなってから3年後の12月31日までに売却していれば制度の適用を受けることができます。

売却までの用途は一切問いません。空き家であっても、人に貸している状態であっても適用を受けられる制度です。

3.売却先が身内ではない

マイホームを配偶者や直系血族、同族会社など身内に売却した場合は適用を受けられません3

4.過去2年に譲渡所得の特例を受けていない

過去2年の申告で次のマイホームの売却したときの特例制度を受けていると適用を受けることができません。

この制度自体も3年に1度しか適用できません。

要件は基本的に4つだけ

基本的にはこの4つの要件が全て当てはまれば適用を受けられる特例です。

特例でよく出てくる「本人の所得金額」や「買い換えをしているかどうか」「売却物件の所有期間」などの要件は一切ありません。

建物を取り壊して、土地を売却した場合も適用できる

一戸建てでは買い手がつきやすくするために、建物を取り壊して土地だけを売却することもあります。この場合にも適用を受けることができますが、基本的な要件に加え、次の要件を全て満たさなければなりません。

  • 家屋を取り壊した日から1年以内に土地を売却していること
  • 取り壊した後の土地を駐車場の貸付けなどに使っていないこと

特殊な状況の場合

次のような特殊な状況のとき、場合によっては適用できることもあります。税務署で売却の状況を説明し、適用を受けられるかどうか確認しましょう。
  税務署の所在地(国税庁webサイト)

  1. 土地建物を一部売却した場合
  2. 土地と建物の所有者が異なっていた場合
  3. 所有している本人は居住していなかったが、その親族が居住していた場合

特別控除と税金

譲渡益3,000万円まで

特例の適用によって、譲渡所得(譲渡益)3,000万円まではマイホームの売却にかかる所得税や住民税は一切かかりません。

譲渡益3,000万円超

譲渡益3,000万円を超える場合は、3,000万円を差し引いた金額に対して所得税や住民税がかかります。

税率は所有期間が5年を超えるかどうかによって長期と短期に分かれます。所有期間は売却日ではなく、売却した年の1月1日で計算します。実際の所有期間が5年を超えていても、ここでの判定は5年を超えないこともあります。

+ 判定計算機

所有期間 所得税 住民税
5年以下 30.63% 9%
5年超 15.315% 5%

所有期間が10年を超える場合

売却した家屋の所有期間が10年を超える場合は、さらに軽減税率の特例を適用することによって、通常よりも低い税率で税金の計算を行うことができます。

3,000万円の特別控除を適用する方法

確定申告をする

売却した翌年のの2月3月ごろに自分で確定申告書を作成して税務署に提出します。申告書以外にも専用の明細書や書類の提出が必要になります。

  • 譲渡所得の内訳書
  • 住民票
  • (戸籍の附票4

住民税も自動的に減税される

確定申告のデータは、自動的に住んでいる市区町村の役所に送られます。役所はそれに基づいて住民税の計算を行うため、確定申告を行えば、所得税だけでなく住民税も自動的に計算されます。

  1. 次のような特殊なケース
  2. 居住用部分と事業用部分で使用割合を算出し、居住用部分の比率の金額が適用できます。ただし、居住用部分が90%を超えるときは全て居住用物件とみなして構いません。
  3. 婚姻届を提出していない内縁関係にある人など他人でも生計を一にしているときは適用を受けられません。
  4. 売却前に引越しをしていて、住民票に記載されている住所が売却した土地建物の所在地と異なるときは必要になります。

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