自宅の土地や建物などの不動産（マイホーム）を売却したとき、要件を満たすと確定申告をしなければなりません。確定申告をする必要があるときはどんな場合なのかまとめてみました1。
計算が複雑になるので、計算機も用意しています。
確定申告をしなければならない場合
譲渡所得がプラスになるとき
土地や建物を売却したときに発生する所得を譲渡所得と言います。
確定申告をしなければならない場合というのは、この譲渡所得がプラス（黒字）になるときです。
マイナスなら確定申告は不要
売却金額や取得金額などによっては譲渡所得がマイナス（赤字）になることもあります。譲渡所得がマイナスになった場合は、税金の負担がないため確定申告は不要です。
会社員は20万円以下
会社員の人で給与以外に所得があるとき、その所得が20万円以下なら確定申告をしなくてもいいという特例があります。
つまり、会社員の人は譲渡所得がプラスになったとしても、譲渡所得を含めた給与以外の所得が20万円以下なら確定申告をする必要はありません2。
ただし、住民税については、20万円以下という特例はありません。給与以外の所得が発生したとき確定申告をしなくてもいい場合であっても、住民税の申告をする必要があります。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得は計算式で求めます。
計算式
- 譲渡所得 ＝
収入金額 －（取得金額 － 建物の償却費相当額 ＋ 譲渡費用）3
消費税額も含みます。
（取得金額 － 建物の償却費相当額）を取得費といいます。つまり、取得費と譲渡費用の合計が収入金額（売却金額）を上回れば、譲渡所得がマイナスになります。
収入金額と取得金額と建物の償却費相当額、譲渡費用について詳しく説明します。
収入金額
土地建物を売却したときに受け取った金額です。分割で受け取っている場合は全てを合計します。
売買した日から計算した買い主分の固定資産税を固定資産税精算金という形で受け取ることもありますが、その金額も収入金額に含まれます。
取得金額
取得金額とは、売却する土地や不動産を取得するときにかかった費用をいいます。
- 土地の購入代金
- 建物の購入代金、建築代金
- 仲介手数料
- 収入印紙代
- 登記費用
- 不動産取得税
主にこのようなものがあります。これらを全て合計した金額が取得金額です。
土地の購入代金
購入当時の売買契約書から確認します。固定資産税精算金がある場合は土地の購入代金に含まれます。
建物の購入代金、建築代金
土地と同様に購入当時の売買契約書から確認します。固定資産税精算金がある場合は建物の購入代金に含まれます。
仲介手数料
不動産会社に支払った土地建物代金の3％分の手数料です。当時の領収書から確認します。
収入印紙代
購入当時の売買契約書に貼られている収入印紙です。収入印紙に記載されている金額や当時の領収書から確認します。
登記費用
購入した当時の不動産登記にかかった費用です。当時の領収書から確認します。
- 登録免許税
- 収入印紙代
- 諸経費
- 司法書士報酬、日当
- 測量士・土地家屋調査士報酬、日当
領収書にはこのような費用の内訳が記載されていると思いますが、全て登記費用に含まれます。
不動産取得税
土地建物の取得した後に、住んでいる都道府県に納めた税金です。
不動産取得税はその土地建物に応じて金額が計算され、計算によっては非課税になることもあるため、不動産を取得した全ての人が納めている税金ではありません。
建物の償却費相当額
建物は老朽化などにより価値がだんだん下がっていきます。この価値の減少を税金の計算では償却費相当額という形で一定の計算式で求めていきます。
ちなみに土地には償却費相当額はありません。
計算式
- 建物の償却費相当額 ＝
建物の取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
償却率はその建物の構造によって決められています。
| 区分 | 償却率 |
| 木造 | 0.031 |
| 木骨モルタル | 0.034 |
| （鉄筋）鉄筋コンクリート | 0.015 |
| 骨格が3mm以下の軽量鉄骨 | 0.036 |
| 骨格が3mm超4mm以下の軽量鉄骨 | 0.025 |
建物の取得価額
上の取得金額のうち、建物部分にかかる金額が取得価額になります。そのため、建物の購入代金、建築代金だけでなく、仲介手数料や登記費用も含まれます。
仲介手数料や登記費用は土地にかかる部分もあるので、土地と建物の代金の比率で分けます。
経過年数
経過年数は6か月以上を1年とします。6か月未満の端数は切り捨てます。
譲渡費用
譲渡費用とは、土地や建物を売却するときにかかった費用をいいます。
- 仲介手数料
- 収入印紙代
- 登記費用
主にこのようなものがあります。
仲介手数料
不動産会社に支払った土地建物代金の3％分の手数料です。領収書から確認します。
収入印紙代
購入当時の売買契約書に貼られている収入印紙です。収入印紙に記載されている金額や領収書から確認します。
登記費用
売却したときの不動産登記にかかった費用です。領収書から確認します。
- 登録免許税
- 収入印紙代
- 諸経費
- 司法書士報酬、日当
- 測量士・土地家屋調査士報酬、日当
領収書にはこのような費用の内訳が記載されていると思いますが、全て登記費用に含まれます。登記費用は買い主が負担することもあるので、譲渡費用として出てこないこともあります。
計算機
収入金額、建物に関する情報、取得費、譲渡費用を入力をして「計算ボタン」をクリックすると、土地建物の譲渡所得が計算されます。
取得費や譲渡費用は該当するところだけを入力してください。
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確定申告をした方がいい場合
特定を適用できるとき
土地建物の譲渡所得がマイナスになったときに、確定申告を行うことによって適用を受けられる特例が2種類あります。
- 特定居住用財産の譲渡損失の特例
- 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の特例
特例の適用が受けられると、納めるべき所得税や住民税を減らすことができます4。会社員の人なら確定申告を行うことによって税金の還付を受けられます。
特定居住用財産の譲渡損失の特例
住宅ローンが残っているマイホームを売ったときの譲渡所得がマイナスの場合に適用を受けられる特例です。
売ったマイホームの所有期間が5年以上であることなどいくつかの要件があります。詳しくはこちらのページでまとめています。
居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の特例
現在のマイホームを売って、新たに住宅ローンを組んで新居を取得したとき、売った土地建物の譲渡所得がマイナスの場合に適用を受けられる特例です。
売ったマイホームの所有期間が5年以上であることなどいくつかの要件があります。詳しくはこちらのページでまとめています。
確定申告しなくても問題ない
通常の確定申告とは異なり、提出書類や明細書が多くなり、慣れていないと非常に大変な申告になります。
要件を満たすときに任意で受けられる特例になりますので、無理に申告をする必要はありません。
会社員の人は5年も期限がある
減税制度を適用して税金が返ってくる申告を還付申告と言います。
一般的に確定申告は翌年の2月16日から3月15日までと思っている人が多いですが、還付申告の期限はそうではありません。5年間も申告の期限が設けられています。
余裕があるときにじっくり申告書を作成することができます。