【税理士監修】難しく複雑な税金制度を分かりやすく簡潔に!

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住宅ローン控除とは?条件や計算など分かりやすく解説!

住宅借入金等特別控除についてまとめました。減税額が大きい制度となるので、ローンを組んでマイホームを取得した人はおさえておきましょう。



住宅ローン控除とは?

ローンを組んでマイホームを取得したときの減税制度

住宅借入金等特別控除とは、金融機関などからローンを組んでマイホーム(戸建てやマンション)を取得をしたとき、その年にかかる一定の所得税を減らすことができるという制度です1

「住宅ローン控除」と「住宅借入金等特別控除」は同じものを指します。一般的には「住宅ローン控除」の方がよく使われます。

最大10年間適用できる

住宅ローン控除は、マイホームに住み始めたときから最大10年間毎年適用を受けることができます。多い人では10年間合計で4、500万円の所得税を減らすことができる非常に有効的な制度です。

ローンを組むことによって負担となる借入利息や手数料以上の税金の控除が見込めるため、マイホームのための自己資金が用意できる場合でも、あえてローンを組んで、住宅ローン控除の適用ができる状態にしている人も少なくありません。

制度の適用条件

この制度を使うためには、次の要件を全て満たしていなければなりません。

  1. 取得してから6か月以内に住んでいること
  2. 本人の合計所得金額が3,000万円以下であること
  3. ローンの返済期間が10年以上であること
  4. 家屋の床面積が50㎡以上であること(上限はない)
  5. 親族などの身内によって取得、建築した住宅ではないこと

ひとつずつ詳しく説明します。

1.取得してから6か月以内に居住

取得してから6か月以内に居住していなければならないので、空き家や別荘、賃貸用の物件には適用できない制度です。マイホームに限ります。

居住の年月日は住民票から判断するので、役所での手続きは忘れないようにしましょう。

2.合計所得金額が3,000万円以下

合計所得金額3,000万円以下は言いかえると、1年間の給与の収入が3,220万円以下ということです。年収3,220万円を超える人は適用できません。

事業所得や不動産所得など給与以外に所得がある人の合計所得金額についてはこちらのページでまとめています。

合計所得金額とは?計算方法など分かりやすく解説!

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3.返済期間が10年以上

ローンの返済期間が10年以上でなければ制度の適用を受けられません。返済期間が10年以上であれば、共働きの夫婦2人でローンを組んだときなど連帯債務の場合にも適用を受けることができます。

4.家屋の床面積が50㎡以上であること

床面積は登記簿謄本で判断します2。50㎡以上のマイホームであれば、建売住宅の購入や中古物件の購入でも適用できます。

5.親族などの身内によって取得

マイホームの取得先や購入先、建築業者が自分や配偶者の親族ではないことが条件となります3

身内でなければ問題ないので、不動産会社を通さず、個人から取得した場合も対象となります。

2年目以降の住宅ローン控除の条件

2年目以降も適用するためには次の要件を満たさなければなりません。

  • 合計所得金額が3,000万円以下であること
  • 対象のマイホームに住んでいること

合計所得金額が3,000万円以下

合計所得金額が3,000万円を超えてしまった年は住宅ローン控除の適用を受けることはできません。

各年分で判断するので、2年目に3,000万円を超えてしまっても、3年目が3,000万円以下なら適用できます。

マイホームに住んでいる

引き続き対象のマイホームに居住し続けていなければ適用を受けることはできません。

毎年12月末時点で居住しているかどうかで判断するので、引っ越しなどで居住しなくなった場合には、居住しなくなった年から住宅ローン控除を使うことができなくなります。

控除額の計算

計算式

控除額はその年の12月末時点のローン残高から計算します。計算式は次のとおりです。

ポイント

  • その年の所得税の控除額(100円未満切捨)
    = 住宅ローンの残高 × 1%

住宅ローンの残高とは?

計算式にもある「住宅ローンの残高」とは、その年の12月31日時点のローンの残高を示しています。

3,000万円のローンを組んで、1年目に100万円の返済をすれば、1年目の残高は2,900円です。5年目までに580万円の返済をすれば、5年目の残高は2,420万円です。つまり、返済を続ければ計算式のローンの残高は年々減っていきます。

10年超のローンを組んでいることも必要である

住宅ローンの年末残高がゼロであれば、控除額もゼロになってしまいます。したがって、10年間住宅ローン控除の適用を受けるためには、10年目までにローンを完済していないことも必要となります。

実際の返済額から残高は判断されるため、繰り上げ返済によって10年以内で完済してしまった場合には、完済した年から住宅ローン控除は使えなくなってしまうので注意してください。

控除の限度額

住宅ローン控除額には限度額が設けられています。

  認定住宅 それ以外
取得金額に消費税あり 50万円 40万円
取得金額に消費税なし 30万円 20万円

家屋の部分に消費税が含まれているかどうかでも限度額が変わります4

認定住宅とは?

  • 認定長期優良住宅
  • 認定低炭素住宅
  • 低炭素建築物とみなされる特定建築物

自治体からいずれかの認定を受けた住宅を指します。耐震性や省エネルギー性、劣化対策などの基準があります。

引ききれない部分は住民税を減らせる

住宅ローン控除額が年間の所得税額を上回った場合、引ききれない住宅ローン控除が発生します。この場合、その部分を住民税に差し引きが自動的に行われます。

詳しくはこちらのページでまとめています。

住民税の住宅ローン控除がされるときはどんな場合なのか?源泉徴収票や確定申告書での減税額の計算方法

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制度の適用を受ける方法

確定申告をする

マイホームに居住し始めた日の翌年の2月16日から始める確定申告をすることによって、制度の適用が受けられ、控除が行われます。

取得してから居住するまでに年を越した場合には、居住し始めた年から確定申告を行います。

申告は5年間有効

所得税が戻ってくる確定申告は5年間も有効になっています。過去に行なったマイホームの取得も、資料が用意できるのであれば今からでも遅くないかもしれません。気になる人は税務署に確認してみましょう。
  税務署の所在地(国税庁webサイト)

また、一度確定申告書を提出してしまった人が、訂正を求める申告(更正の請求)も5年間有効です。

2年目以降は年末調整でも適用できる

初回の住宅ローン控除は確定申告をしなければなりませんが、2年目以降は、必要な書類を勤務先に提出することによって、扶養控除や生命保険料控除などと同じように年末調整でも住宅ローン控除の適用を受けることができます。

詳しくはこちらのページでまとめています。

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他の特例制度との関連性

一緒に適用ができる制度

住宅に関する特例制度は多く用意されています。それぞれの要件を満たしていれば、住宅ローン控除と一緒に以下の制度の適用も受けることができます。

リフォーム資金の援助を受けたとき

リフォームにかかる資金を両親や祖父母から援助を受けたとき、一定の金額までの贈与税が非課税になります。

  1. 現在のところ、令和3年12月31日までにマイホームに居住を始めたときに対象となりますが、今後の税制改正で期間が延長されるかもしれません。
  2. 個人事業主や中小法人の経営者など住宅の一部が事務所や作業場など事業の用に供している場合があります。この場合、家屋の床面積の2分の1以上が生活スペース(居住の用に供する部分)でなければなりません。
  3. 取得先や購入先、建築業者が遠戚や内縁関係にある配偶者の親族である場合には、税務署に相談しましょう
  4. 土地の取引は非課税ですので、家屋の部分で判断します。

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