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所得税

中古住宅を購入した場合の住宅ローン控除の条件とは?

中古のマイホームを購入したときの住宅借入金等特別控除についてまとめました。中古物件でも適用できる場合があります。



中古住宅の住宅ローン控除

条件を満たせば中古でもOK

住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)とは、ローンを組んでマイホームを取得したときに一定の所得税を減らすことができるという制度です。

新築だけが対象になると思われがちですが、条件を満たせば中古マンションや中古一戸建てを購入したときも適用を受けることができます。

基本的な要件は同じ

住宅ローン控除の基本的な要件は全て共通しています。次の要件を全て満たしていなければなりません。

  1. 取得してから6か月以内に住んでいること
  2. 本人の合計所得金額が3,000万円以下であること
  3. ローンの返済期間が10年以上であること
  4. 家屋の床面積が50㎡以上であること(上限はない)
  5. 親族などの身内によって取得した住宅ではないこと

ひとつずつ詳しく説明します。

1.取得してから6か月以内に居住

取得してから6か月以内に居住していなければならないので、空き家や別荘、賃貸用の物件には適用できない制度です。マイホームに限ります。

居住の年月日は住民票から判断するので、役所での手続きは忘れないようにしましょう。

2.合計所得金額が3,000万円以下

合計所得金額3,000万円以下は言いかえると、1年間の給与の収入が3,220万円以下ということです。年収3,220万円を超える人は適用できません。

事業所得や不動産所得など給与以外に所得がある人の合計所得金額についてはこちらのページでまとめています。

合計所得金額とは?計算方法など分かりやすく解説!

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3.返済期間が10年以上

ローンの返済期間が10年以上でなければ制度の適用を受けられません。返済期間が10年以上であれば、共働きの夫婦2人でローンを組んだときなど連帯債務の場合にも適用を受けることができます。

4.家屋の床面積が50㎡以上であること

床面積は登記簿謄本で判断します1

5.親族などの身内によって取得

マイホームの購入先が自分や配偶者の親族ではないことが条件となります2身内でなければ問題ないので、不動産会社を通さず、個人から取得した場合も対象となります。

中古住宅の要件

上で示した基本的な要件に加えて、中古住宅の場合は、次の順番で適用できるか判断をします。

住宅の築年数

まず、住宅の築年数で判断をします。

  • 耐火建築物は築25年以内
  • 耐火建築物以外は築20年以内

建物の登記簿謄本に記載された建築の年月日からマイホームを取得した日までの年数が20年(耐火建築物は築25年)以内であれば、住宅ローン控除の適用を受けることができます。

耐火建築物とは主な構成材料が次に当てはまる家屋を指します。

  • 石造
  • れんが造
  • コンクリートブロック造
  • 鉄骨造(軽量鉄骨造は除く)
  • 鉄筋コンクリート造
  • 鉄骨鉄筋コンクリート造

マンションは耐火建築物に該当するため築25年以内なら対象となりますが、木造の一戸建ては耐火建築物ではないため築20年以内なら対象となります。

耐震基準(築年数の要件に当てはまらない場合)

築20年(耐火建築物なら築25年)を超えている場合は、耐震基準を満たしている建物かどうかによって要件が分かれます。

耐震基準を満たしている場合

マイホームを取得する日までの2年間のうちに次のいずれかが行なわれ、耐震基準を満たしていると証明されれば、住宅ローン控除の適用を受けることができます。

  • 耐震基準適合証明書の発行
  • 建設住宅性能評価書の発行
  • 既存住宅売買瑕疵担保責任保険の加入

マイホームを購入する前にしなければならないため、売主や仲介の不動産業者と相談して行う必要があります。

耐震基準を満たしていない場合

耐震基準を満たしていない場合は、取得してから居住する日までの6か月間に耐震リフォーム工事を行うことができれば、住宅ローン控除の適用を受けることができます。リフォーム工事が耐震基準を満たしていることを明らかにするために、次のいずれかが必要です。

  • 耐震改修計画の認定
  • 耐震基準適合証明
  • 建設住宅性能評価書
  • 既存住宅売買瑕疵担保責任保険の加入

耐震リフォーム工事の発注や契約はマイホームを取得する日までに行わなければならなりません。

事前の準備が必須となる

耐震基準を満たしているとき、満たしていないとき、どちらの場合でも、マイホームの取得前に確認すべきこと、行うべきことがあります。

築20年(耐火建築物なら築25年)を超えるマイホームを対象とする住宅ローン控除の適用を受ける際には、取得する段階で要件を満たすための準備をしておく必要があります。

  1. 個人事業主や中小法人の経営者など住宅の一部が事務所や作業場など事業の用に供している場合があります。この場合、家屋の床面積の2分の1以上が生活スペース(居住の用に供する部分)でなければなりません。
  2. 購入先が遠戚や内縁関係にある配偶者の親族である場合には、税務署に相談しましょう

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