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マイホームをリフォームした場合の住宅ローン控除とは?条件について

リフォーム(増改築)したときの住宅ローン控除についてまとめました。住宅ローン控除は取得だけでなく、リフォームでも使える場合があります。



増改築の住宅ローン控除

住宅ローン控除はリフォームにも使える

一般的に住宅ローン控除とは、ローンを組んでマイホームを購入や建築したときに使える制度と言われていますが、条件を満たせば、ローンを組んでリフォーム、増改築したときにも使えます。

リフォームは何でもOK

リフォームの内容は特に制限はありません。増築や改築、耐震工事など基本的なマイホームの工事は全て対象となります。

基本的な要件は同じ

リフォームの場合も基本的な住宅ローン控除の要件は同じです。次の全てを満たしていなければなりません。

  1. リフォームが完了した日から6か月以内に住んでいること
  2. 本人の合計所得金額が3,000万円以下であること
  3. ローンの返済期間が10年以上であること
  4. 家屋の床面積が50㎡以上であること(上限はない)

1.リフォームしてから6か月以内に居住

リフォームしてから6か月以内に居住していなければならないので、空き家や別荘、賃貸用の物件には適用できません。マイホームに限ります。

ただし、元々持っている住んでいない家屋にリフォームを行って、その後6か月以内に居住し始めた場合には適用を受けることができます。

2.合計所得金額が3,000万円以下

合計所得金額3,000万円以下は言いかえると、1年間の給与の収入が3,220万円以下ということです。年収3,220万円を超える人は適用できません。

事業所得や不動産所得など給与以外に所得がある人の合計所得金額についてはこちらのページでまとめています。

合計所得金額とは?計算方法など分かりやすく解説!

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3.返済期間が10年以上

リフォームのために組んだローンの返済期間が10年以上でなければ制度の適用を受けられません。当初の返済期間が10年以上なら途中で繰り上げ返済をして10年以内に完済しても問題ありませんが、その場合、最大10年間の適用はできなくなります。

4.家屋の床面積が50㎡以上であること

床面積はリフォーム完了後の登記簿謄本で判断します1

リフォームをしたときの要件

上で示した基本的な要件に加えて、次の要件も全て満たしていなければなりません。

  1. 工事費が100万円を超えていること
  2. 証明書が発行されたリフォームであること

1.工事費が100万円超

リフォームの工事費は最低でも100万円を超えていなければ適用することができません。

リフォームのために自治体から補助金を受け取っている場合には、その金額を差し引いた自分が負担する額で判断します。

2.証明書が発行されたリフォーム

建築士や指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関などが作成した次のいずれかの証明書が必要です。

  • 建築確認済証
  • 検査済証
  • 増改築等工事証明書
  • 増改築工事証明書

発行される証明書はリフォームの内容によって変わってきます。

計算式、確定申告は同じ

追加される要件はありますが、適用を受けるための確定申告の方法は同じです。2年目以降は年末調整でも適用できます。また、控除額の計算も全て同じです。

詳しくはこちらのページでまとめています。

住宅ローン控除とは?条件や計算など分かりやすく解説!

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ただし、確定申告の際は、リフォームの証明書も一緒に提出しなければならないので注意しましょう。

住宅借入金等特別控除と特定増改築等住宅借入金等特別控除

リフォームしたときローン控除は2種類ある

ここまで説明してきた制度は全て住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)でした。ローンを組んでリフォームをしたときの制度はもう一つあり、「特定増改築等住宅借入金等特別控除」と言います。

住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)と特定増改築等住宅借入金等特別控除の主な違いは次のとおりです。

  住宅借入金等特別控除 特定増改築等住宅借入金等特別控除
対象となるリフォーム 特に制限なし ・省エネ工事
・多世帯同居改修工事
・バリアフリー改修工事
・耐久性向上改修工事
適用できる期間 最大10年 最大5年
控除率 ローン残高の1% ローン残高の2%
1回あたりの控除の限度額 最大50万円 最大12.5万円
所得税でひききれない分の住民税の控除 あり なし

どちらか選択での適用となる

この2つの制度は一緒に使うことはできません。どちらか一方となるので、どちらの要件も全て満たす場合には、シミュレーションをして控除額が大きくなる方を選びましょう。

  1. 個人事業主や中小法人の経営者など住宅の一部が事務所や作業場など事業の用に供している場合があります。この場合、家屋の床面積の2分の1以上が生活スペース(居住の用に供する部分)でなければなりません。

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