不動産オーナーでも消費税の申告をしなければならない場合がある

不動産収入を得ているオーナーは、要件を満たすと消費税の申告もしなければならない場合があります。個人か法人かは関係ありません。個人で所有していても消費税の申告が必要になることもあります。ご自身が消費税の申告もしなければならないかどうか判断し、余裕をもって確定申告ができるようにしましょう。

ここでは従業員に対する給与額が半年間で0円以上1,000万円以下である不動産オーナーという前提で説明します。

消費税の申告が必要になる要件は？

国税庁のwebサイトには以下のように記載されています。

1 納税義務の免除
消費税では、その課税期間の基準期間における課税売上高が1,000万円以下の事業者は、納税の義務が免除されます。

出典　国税庁　No.6501 納税義務の免除
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6501.htm

聞き慣れない言葉が多いです。噛み砕いて説明します。

基準期間

前々事業年度つまり2年前のことをいいます。平成30年度の基準期間は平成28年度です。

課税売上高

消費税がかかる収入（売上）の合計額をいいます。

日本にある全ての取引に消費税がかかるわけではありません。主なところで病院の診察代や保険料、土地の売却などは消費税がかからない取引です。そのような消費税がかからないものを除いた消費税がかかる取引の収入（売上）の合計額をいいます。

2期前が1年未満のとき

開業などで2期前の期間が12か月未満の場合があります。その時は12か月に換算した金額で判定します。

基準期間が半年で課税売上高が700万円だったとき、1,400万円で判定されます。

消費税がかかる不動産収入とは？

2つに分ける

不動産収入を消費税がかかるものと、そうでないものに分けます。

住宅の貸付けは消費税がかからない

住宅の貸付けとは「人の居住のように供する家屋または家屋のうち人の居住のように供する部分の貸付け」と定義されています。マンション、一戸建て、アパートなど全て住宅であれば、それに係る貸付け収入に消費税はかかりません。

礼金、更新料、共益費も消費税はかからない

収入は家賃以外にも礼金、更新料、共益費がありますが、それらも住宅の貸付けに係るものであれば、消費税はかかりません。

駐車場付きの場合は

地方では入居者に対して駐車場も一緒に貸していることも多いです。その場合、入居者の自動車の保有の有無に関わらず、一戸一台分以上の駐車場スペースがあり、別途で使用料を徴収していなければ、その駐車場も含めて全体が住宅の貸付けとして認められます。

しかし、駐車場の賃貸借契約が結ばれていて、家賃に上乗せして駐車場の使用料を徴収していると消費税がかかる取引になります。

社宅も消費税がかからない

社宅のように、不動産オーナーと法人が賃貸借契約を結んで、その法人の従業員が住むというケースもあります。貸す相手が個人でなくても住宅の貸付けを行なっているので、消費税がかからない収入となります。

店舗と住宅の両方がある建物は

1階が店舗や事務所になっていて、2階以降が住宅のマンションやアパートも多くあります。その場合は、店舗や事務所部分の収入と住宅部分の収入に分けて考えます。

水道光熱費を徴収しているとき

入居者から水道光熱費を家賃とは別に徴収している時、それに関しては消費税がかかる収入となります。

消費税の申告が必要になるかどうか？

収入が1,000万円を超えていても

2年前の不動産収入が1,000万円を超えていても、消費税がかかる収入が1,000万円以下であった場合は、消費税の申告は免除されます。

消費税の申告が免除される人が多い

不動産収入が1,000万円を超えている人は多くいます。しかし、多くの不動産のオーナーは住宅の貸付けがメインです。そのため、店舗や事務所、駐車場の貸付けなど消費税がかかる収入を合計した時、1,000万円を下回ることがほとんどのため、消費税の申告が免除される不動産オーナーが多いのです。

しかし、店舗ビルを所有していたりしているオーナーは消費税の申告が必要になるのかどうか気をつけていなければなりません。

民泊は消費税がかかる取引

日本でも平成30年6月から解禁になる民泊の収入は、そもそも不動産収入ではなく雑収入に該当しますが、民泊に関しては消費税がかかる取引となります。